Δημοσιεύουμε ένα άρθρο από τους συγγραφείς του έργου "VIVA-Lefortovo", μαθητές του προγράμματος NLTR, οι οποίοι, παρασυρμένοι από το θέμα, ενώθηκαν μετά τις σπουδές τους στην ομάδα "Ομάδα 123" και συνέχισαν το έργο τους. Η ουσία του έργου είναι μια πρόταση για την ολοκληρωμένη ανάπτυξη ενός τμήματος της περιοχής Lefortovo, το οποίο σήμερα είναι υπερφορτωμένο με αδρανή βιομηχανικές ζώνες και χαρακτηρίζεται από χαμηλή ποιότητα του αστικού περιβάλλοντος. Σε αυτό το άρθρο, τα μέλη της ομάδας συζητούν τη δυνατότητα δημιουργίας μιας πεζοδρομημένης λεωφόρου μεταξύ του Hammer και του Sickle, την οποία ο Don-Stroy σκοπεύει να μετατρέψει σε συγκρότημα κατοικιών Symbol, το κέντρο γραφείων CROC και το ανάχωμα Yauza έως το 2025-2026. Μια τέτοια λεωφόρος θα επέτρεπε το περπάτημα από τον αυτοκινητόδρομο Entuziastov μέσω του πρώην Hammer και του Sickle μέχρι το ανακατασκευασμένο εργοστάσιο Kristall, το κτήμα του Stroganovs Yauz και περαιτέρω κατά μήκος της Τελωνειακής Γέφυρας στην άλλη πλευρά του ποταμού μέχρι την οδό Nizhnyaya Syromyatnicheskaya και το Artplay. Εν τω μεταξύ, ο Don-Stroy παρουσίασε στις δημόσιες ακροάσεις που πραγματοποιήθηκαν τον Απρίλιο του 2015 ένα προσαρμοσμένο έργο που διαφέρει από το νικηφόρο, όπου δεν υπάρχει πεζόδρομος στον χώρο της σιδηροδρομικής γραμμής και η εσωτερική λεωφόρος καταλήγει μέσα στο συγκρότημα κατοικιών Symbol, χωρίς η πόλη.
Ως υπενθύμιση, η πρώτη θέση στην κατάταξη της κριτικής επιτροπής για την έννοια της ανασυγκρότησης των Hammer και Sickle πήρε το έργο MVRDV, αλλά στη συνέχεια, με την απόφαση του προγραμματιστή, το σχέδιο σχεδιασμού LDA ανακηρύχθηκε νικητής.
Παρακάτω είναι ένα άρθρο από τους συγγραφείς του ερευνητικού έργου. ***
Στο πλαίσιο του εκπαιδευτικού προγράμματος "Νέοι ηγέτες της εδαφικής ανάπτυξης", το NLTR (το πρόγραμμα οργανώνεται από τους MARSH και RANEPA), μελετήσαμε την αστική περιοχή, μέρος της περιοχής Lefortovo. Οι απόφοιτοι που είναι περισσότερο αδιάφοροι για τη μοίρα της περιοχής έχουν οργανωθεί στην ομάδα Team 123, η οποία συνεχίζει να εργάζεται για το έργο VIVA-Lefortovo. Έχουμε εντοπίσει αρκετούς ιστότοπους, ο μετασχηματισμός των οποίων θα μπορούσε να συμβάλει σημαντικά στην ανάπτυξη των υποδομών της περιοχής και να αυξήσει την άνεση διαβίωσης για υπάρχοντες και μελλοντικούς κατοίκους, μερικές από αυτές τις προτάσεις έχουν απτά οφέλη για την πόλη.
Χρησιμοποιώντας το έργο μας ως παράδειγμα, θα θέλαμε να δείξουμε μια σειρά αστικών ζητημάτων, να δώσουμε προσοχή σε ζητήματα που συχνά παραλείπονται όταν αναπτύσσουμε έργα σε παρόμοιες περιοχές:
- Γιατί η συνδεσιμότητα των περιοχών σε τοπικό επίπεδο εγκαταλείπεται από το οπτικό πεδίο του σχεδιαστή;
- Πώς μπορούν οι πρώην βιομηχανικές ζώνες να ενταχθούν οργανικά στο υπάρχον αστικό περιβάλλον;
- Γιατί η συνολική ποιότητα του αστικού περιβάλλοντος βρίσκεται σε χαμηλό επίπεδο;
- ως οικονομία της πόλης, συμπεριλαμβανομένης της συνδέεται το ποσό της φορολογητέας βάσης με το αστικό περιβάλλον;
Στο άρθρο μας, δεν θα βυθίσουμε τις θεωρητικές πτυχές του προβλήματος, αλλά θα προσπαθήσουμε να δείξουμε με ένα συγκεκριμένο παράδειγμα ποιοι μηχανισμοί και ποια λογική των συμμετεχόντων στην ανάπτυξη διαμορφώνουν την πόλη μας όχι πάντα με τον καλύτερο τρόπο.
Θα εξετάσουμε ένα τμήμα της πόλης μεταξύ του ποταμού Yauza, της εθνικής οδού Entuziastov, της οδού Krasnokazarmennaya. Σε αυτήν την ενότητα ορίζουμε ως περιοχή VIVA-Lefortovo, για αυτήν την ενότητα προτείνουμε τους κύριους μετασχηματισμούς.
Αυτός ο ιστότοπος είναι αξιοσημείωτος για το γεγονός ότι είναι υπερφορτωμένος με πρώην βιομηχανικές ζώνες που δεν λειτουργούν πλέον ως παραγωγή, η ποιότητα του περιβάλλοντος και του περιβάλλοντος χώρου είναι σε χαμηλό επίπεδο, υπάρχουν πολλοί άδειοι εγκαταλελειμμένοι ιστότοποι. Ταυτόχρονα, η περιοχή έχει έναν σημαντικό πόρο για μια ποιοτικά νέα ανάπτυξη: την παρουσία σημαντικών ιστορικών χώρων σε καλή κατάσταση, την εγγύτητα του ποταμού και μια μεγάλη γκάμα πράσινων περιοχών, κοντά στο κέντρο και τους κόμβους μεταφορών. Το ενδιαφέρον των επιχειρήσεων και των προγραμματιστών για την ανάπτυξη του ιστότοπου είναι αξιοσημείωτο: τέσσερις σημαντικοί παίκτες έχουν εκφράσει το ενδιαφέρον τους για τα αντικείμενα του ιστότοπου.
Απόηχοι μελλοντικών αλλαγών μπορούν ήδη να παρατηρηθούν: το εργοστάσιο Kristall μετατρέπεται σε καλλιτεχνικό σύμπλεγμα, το έδαφος του εργοστασίου Hammer and Sickle προετοιμάζεται για ανάπτυξη κατοικιών, ο Όμιλος Εταιρειών Morton έχει ξεκινήσει να πωλεί διαμερίσματα σε συγκρότημα κατοικιών στην τοποθεσία το πρώην εργοστάσιο Almaz-Antey.
Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά στο έργο της οικιστικής συνοικίας Symbol, που προτάθηκε για εφαρμογή από τον Don-Stroy στην επικράτεια του πρώην εργοστασίου Serp και Molot, ως κυρίαρχο και μακροπρόθεσμα επηρεάζοντας σημαντικά την ανάπτυξη της περιοχής. Οι συζητήσεις για αυτό το έργο ξεκίνησαν το 2012, και ως αποτέλεσμα, η πόλη πρόσφερε στον προγραμματιστή να πραγματοποιήσει έναν διεθνή διαγωνισμό για την ανάπτυξη μιας αρχιτεκτονικής και πολεοδομικής αντίληψης για την ανάπτυξη της περιοχής του εργοστασίου. Ο στόχος του διαγωνισμού είναι «η επιλογή αρχιτεκτονικών και αστικών σχεδιαστικών εννοιών για τη δημιουργία μιας πολυλειτουργικής αστικής μονάδας με ανεπτυγμένη υποδομή, ενσωματωμένη στον αστικό ιστό και ικανοποιώντας τις απαιτήσεις της αειφόρου ανάπτυξης του περιβάλλοντος».
Σύμφωνα με τα αποτελέσματα του διαγωνισμού, παρουσιάστηκαν πέντε έργα, τα σχέδια για αυτά δίνονται παρακάτω. Τέσσερα από αυτά τα έργα διατηρούν έναν πεζόδρομο κατά μήκος των πρώην σιδηροδρομικών γραμμών. Αυτή είναι μια προφανής λύση γιατί Παρέχει επικοινωνία μεταξύ των μικρών περιοχών, παρέχει άμεση πρόσβαση στον ποταμό Yauza για μελλοντικούς κατοίκους, καθώς και άμεση πρόσβαση στους πολιτιστικούς χώρους της περιοχής: το κτήμα Stroganov, το σύμπλεγμα καλλιτεχνικών κρυστάλλων, το υδροηλεκτρικό συγκρότημα Syromyatnichesky με ένα παρακείμενο πάρκο, το Περιοχή Artplay.
Σε κάθε ένα από τα έργα, οι σιδηροδρομικές γραμμές αποθηκεύονται ως άξονας πεζών.
Σχετικά με το έργο που προτείνεται για έγκριση, αποφασίζεται η κατάργηση αυτής της σύνδεσης στην επικράτεια του κτηρίου και η κατασκευή οικιστικών χώρων στη θέση των διαδρομών. Μια τέτοια λύση αποκλείει τη δυνατότητα χρήσης των υφιστάμενων προϋποθέσεων για την ανάπτυξη της περιοχής, και μάλλον λειτουργεί για να απομονωθεί από το επικρατούμενο αστικό περιβάλλον.
Μπορεί να υποτεθεί ότι μια τέτοια απόφαση του προγραμματιστή οφείλεται στο γεγονός ότι το περιβάλλον
η περιοχή δεν αντιστοιχεί στο επιθυμητό επίπεδο μελλοντικής ανάπτυξης - business class. Οποιοσδήποτε προγραμματιστής ενδιαφέρεται πρωτίστως να αποκομίσει κέρδος και δεν υποχρεούται καθόλου να ενεργοποιήσει την τεράστια περιοχή που βρίσκεται δίπλα στον ιστότοπό του.
Η πρόταση της Ομάδας 123 είναι να διατηρήσει το υπάρχον κομμάτι, να δημιουργήσει έναν μόνο σύνδεσμο πεζών, "Tiny Boulevard", η οποία θα πραγματοποιηθεί στον ιστότοπο της πρώην
σιδηροδρομικές γραμμές. Η νέα λεωφόρος θα συγχωνεύσει πολλά μπλοκ της περιοχής ταυτόχρονα και θα παρέχει άμεση πρόσβαση στο ανάχωμα. ***
Ωστόσο, η πόλη θα επωφεληθεί από ακριβώς εκείνα τα έργα που ταιριάζουν οργανικά στο αστικό περιβάλλον. Εάν υλοποιηθεί ένα έργο που αποκλείει τέτοιους δεσμούς, η Μόσχα κινδυνεύει να πάρει ακόμη πιο κατακερματισμένα τέταρτα, μια σημαντική αποδυνάμωση των συνεργιστικών δεσμών. Σε αυτό το έργο, η πρόσβαση των πεζών στα κέντρα έλξης της περιοχής (ανάχωμα, Kristallu, Artplay κ.λπ.) είναι δύσκολη. Το επιλεγμένο αναπτυξιακό σχέδιο διεγείρει την κυκλοφορία των αυτοκινήτων, επιδεινώνοντας την κυκλοφοριακή ένταση στην περιοχή.
Ξεχωριστά, θα θέλαμε να συζητήσουμε την οικονομική συνιστώσα τέτοιων αποφάσεων για την πόλη. Χρησιμοποιώντας το παράδειγμα αυτής της περιοχής, αποφασίσαμε να εξετάσουμε τις επιλογές για την ανάπτυξη της οικονομίας της περιοχής κατά την εφαρμογή δύο σεναρίων: διατηρώντας παράλληλα την υπάρχουσα κατάσταση και όταν οργανώνουμε μια νέα πεζογέφυρα στη θέση των σιδηροδρομικών γραμμών.
Αναλύσαμε το τμήμα του δρόμου από το δρόμο. Zolotorozhsky άξονας στο εργοστάσιο Kristall. Αυτός ο ιστότοπος έχει πλέον εγκαταλειφθεί, χρησιμοποιείται κυρίως από περιθωριακούς κατοίκους, καθώς είναι δύσκολο να παρατηρηθεί για περιπολίες. Ταυτόχρονα, οι πεζοί αναγκάζονται να χρησιμοποιήσουν αυτό το τμήμα της σιδηροδρομικής γραμμής ως διέλευση μεταξύ των οδών Volochaevskaya και Zolotorozhsky Val. Υπάρχουν πολύ λίγες συνδέσεις μεταξύ των κεντρικών δρόμων της περιοχής, και οι άνθρωποι χρησιμοποιούν ακόμη και ένα τόσο ακατάλληλο μονοπάτι προς το παρόν. Τα τμήματα κατά μήκος των κομματιών φαίνονται εγκαταλελειμμένα και δεν χρησιμοποιούνται. Η εξαίρεση είναι η επικράτεια της εταιρείας CROC, η οποία βρίσκεται δίπλα στις πίστες, αλλά η εταιρεία περιφραγμένη όσο το δυνατόν περισσότερο από τις πίστες με ένα ψηλό φράχτη με συρματοπλέγματα.
Εάν αναλύσουμε τη φορολογική βάση που συλλέγεται από τις παρακείμενες περιοχές, ανέρχεται σε περίπου 50-70 εκατομμύρια ρούβλια. ετησίως (ο υπολογισμός βασίστηκε στον φόρο γης και στον φόρο ιδιοκτησίας). Το συντριπτικό μέρος αυτού του ποσού βαρύνει το κέντρο γραφείων της εταιρείας CROC. Οι υπόλοιπες γειτονικές περιοχές ουσιαστικά δεν φέρνουν χρήματα στην πόλη, γιατί είναι, με προσδιορισμό, μια βιομηχανική περιοχή, δηλαδή Η κτηματολογική τους αξία είναι 4,5 φορές χαμηλότερη από την αξία της γης με σκοπό, για παράδειγμα, για εμπόριο.
Επιπλέον, τα κτίρια σε παρακείμενες περιοχές δεν περιλαμβάνονται στη λίστα αντικειμένων για τα οποία υπολογίζεται ο φόρος περιουσίας. Από αυτήν την ανάλυση, καταλήγουμε στο συμπέρασμα: εάν μια πόλη μπορεί να διεγείρει επιδέξια τη μεταφορά γης σε κοινωνικά σημαντικές λειτουργίες, ειδικά σε περιοχές που είναι επιρρεπείς σε τέτοιες αλλαγές, μπορεί να αυξήσει σημαντικά το εισόδημα από αυτές τις περιοχές.
Η περιοχή κατά μήκος των σιδηροδρομικών γραμμών έχει μεγάλες δυνατότητες
ανοικοδόμηση. Ταυτόχρονα, το δυναμικό θα αυξηθεί σημαντικά εάν
άμεση σύνδεση με τη μελλοντική κατοικημένη περιοχή. Σε αυτήν την περίπτωση, η προβλεπόμενη είσπραξη φόρων από παρακείμενες περιοχές μπορεί να αυξηθεί σε 160-200 εκατομμύρια ρούβλια, η οποία είναι 3-4 φορές υψηλότερη από την τρέχουσα κατάσταση.
Έτσι, εκτός από την άμεση οικονομική επίδραση, η πόλη θα απαλλαγούσε από ένα από τα δυσάρεστα μέρη της περιοχής, μετατρέποντάς την σε κέντρο έλξης, πεζοδρομημένη λεωφόρο, σύνδεση με το ποτάμι, πράσινο ανάχωμα, πρόσβαση στην Κέντρα τέχνης Crystal και Artplay. Προτείνουμε να καλέσετε τη νέα λεωφόρο "Tiny Boulevard", υπενθυμίζοντας με αυτό το όνομα ότι το γραφείο KROK και το αρτοποιείο βρίσκονται δίπλα στις σιδηροδρομικές γραμμές.
Ο προγραμματιστής, εάν εφαρμοστεί αυτή η πρόταση, θα έχει επίσης σημαντικά οφέλη: η νέα λεωφόρος λειτουργεί για την εξομάλυνση του περιβάλλοντος, καθιστώντας το πιο ελκυστικό και ασφαλέστερο για τους μελλοντικούς κατοίκους. Μια καλά διατηρημένη λεωφόρος, που δίνει πρόσβαση στο ποτάμι και σε αντικείμενα δημιουργικής δραστηριότητας, είναι μια πιο σημαντική επίδειξη της ευημερίας της γύρω περιοχής από τα κολάζ φωτογραφιών σε διαφημιστικά φυλλάδια. Επιπλέον, είμαστε πεπεισμένοι ότι τέτοιες αποφάσεις επηρεάζουν το κόστος των ίδιων των διαμερισμάτων στα υπό κατασκευή συγκροτήματα κατοικιών.
Ως μέρος του έργου μας, προκειμένου να προωθήσουμε τις προτεινόμενες λύσεις, επικοινωνούμε ενεργά με τις αρχές και τους χρήστες γης των οικοπέδων για τα οποία προτείνουμε αλλαγές. Η εφαρμογή τέτοιων λύσεων είναι αδύνατη χωρίς να δημιουργηθεί αλληλεπίδραση μεταξύ των καθορισμένων συμμετεχόντων. Σύμφωνα με την υπόθεσή μας, πολλά σημεία πόνου στην πόλη θα μπορούσαν να επιλυθούν με την υλοποίηση έργων που εστιάζονται στους πόρους και τις δυνατότητες της πόλης, το ήδη καθιερωμένο αστικό πλαίσιο και τη δημιουργία συνεργιστικών δεσμών.
Χρησιμοποιώντας το παράδειγμα του έργου VIVA-Lefortovo, θα θέλαμε να προτείνουμε και να εφαρμόσουμε μια νέα προσέγγιση για την επίλυση αστικών προβλημάτων, με έμφαση στη μεγιστοποίηση του δυναμικού μιας περιοχής που σχηματίζεται φυσικά, με βασική εστίαση στη σύνδεση των εδαφών. ***
Επιτυχημένα ανάλογα στον κόσμο για τη μετατροπή σιδηροδρομικών γραμμών:
High Line Park, Νέα Υόρκη
Η πρώην σιδηροδρομική γραμμή μετατράπηκε σε πάρκο, το οποίο έγινε νέο σημείο
αξιοθέατο της πόλης. Χάρη σε αυτόν τον μετασχηματισμό, αποδείχθηκε ότι αναζωογονεί την καταθλιπτική
το έδαφος της πόλης από την οποία αποσύρθηκε η βιομηχανική παραγωγή. Η αιθαλομίχλη της πόλης
προσελκύουν επενδυτές, επιχειρήσεις, νέους κατοίκους στις γύρω περιοχές.
Η εκτιμώμενη εισροή επιπρόσθετων επενδύσεων στην περιοχή υπολογίστηκε σε 4 δισεκατομμύρια δολάρια, η πραγματική αύξηση της είσπραξης φόρου ιδιοκτησίας ετησίως αυξήθηκε κατά 100 εκατομμύρια δολάρια, η οποία έχει ήδη αντισταθμίσει το κόστος δημιουργίας του πάρκου. Περισσότερα>
Good's Line, Σίδνεϊ
Ένα έργο για τη μετατροπή μιας εγκαταλελειμμένης περιοχής και σιδηροδρομικών γραμμών σε πεζόδρομο. Το μονοπάτι έχει γίνει ένα αξιοθέατο για τους κατοίκους της πόλης, τους τουρίστες, τους μαθητές των κοντινών πανεπιστημίων. Η υλοποίηση του έργου κατέστη δυνατή μετά τη σύναψη συνεργασιών μεταξύ των έξι ιδιοκτητών της γειτονικής γης, των αρχών και των δημόσιων οργανισμών. Η εγκατάσταση τέθηκε σε λειτουργία λιγότερο από ένα χρόνο πριν, αλλά έχει ήδη δώσει ώθηση στην ανάπτυξη των επιχειρήσεων στις γειτονικές περιοχές και επίσης επηρέασε σημαντικά τη ζήτηση και το κόστος στέγασης γύρω. Λεπτομέρειες 1 και 2.
Η ομάδα 123 εργάστηκε στο άρθρο:
Marina Reingold - Διευθυντής έργου.
Εμπειρία στον τομέα της επιχειρηματικής ανάπτυξης, της ανάπτυξης δικτύων συνεργατών, της δημιουργίας νέων επιχειρηματικών τομέων.
Η Anna Kasatkina είναι αναλυτής έργου.
Εμπειρία σε συμβουλευτικές υπηρεσίες ακινήτων, αποτίμηση επιχειρήσεων.
Η Ulyana Pyankova είναι κοινωνιολόγος του έργου.
Εμπειρία στον τομέα της κοινωνιολογικής έρευνας, διεξαγωγή εκλογικών εκστρατειών.
Ο Oleg Raspopov είναι ο αρχιτέκτονας του έργου.
Εμπειρία στην αρχιτεκτονική και το σχεδιασμό. Επιμελητής του διαγωνισμού για την ανάπτυξη της έννοιας του πάρκου "Patriot", επιμελητής του σχολείου "Βασικές αρχές του αρχιτεκτονικού μέλλοντος"
Οραματισμός:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, εκδόσεις προγραμματιστών.
