Η Μαρία Μέλνικοβα, σχεδιαστής πόλεων και ερευνητής στο Κέντρο Ικανότητας του Βερολίνου για μεγάλες κατοικημένες περιοχές, «Όχι μόνο τα πάνελ: Γερμανικές εμπειρίες σε περιοχές μαζικής στέγασης» είναι διαθέσιμη για λήψη στον επίσημο ιστότοπό της masshousing.ru.
Η διαδικτυακή παρουσίαση και συζήτηση του βιβλίου, που διοργανώθηκε από την Ανώτατη Σχολή Οικονομικών, θα πραγματοποιηθεί στις 16 Δεκεμβρίου 2020 στις 19:00. Οι λεπτομέρειες είναι εδώ.
Στην Ανατολική Γερμανία, το μερίδιο των ιδιωτικοποιημένων κατοικιών (3,5%) είναι πολύ χαμηλό, επειδή μόνο οι μεμονωμένοι ενοικιαστές ήθελαν να αγοράσουν τα διαμερίσματα τους μετά την ανακαίνιση στην τιμή των 1000 € ανά 1m² ή περισσότερο. (BENN, 2007, σελ. 29).
Τα σπίτια της εποχής μαζικής κατασκευής χτίστηκαν περίπου την ίδια στιγμή. Επομένως, είναι απαραίτητο να αποκατασταθεί ταυτόχρονα η τεχνική κατάσταση πολλών κτιρίων. Αυτό είναι ένα από τα πιο φιλόδοξα και δύσκολα καθήκοντα για την οργάνωση της περαιτέρω ανάπτυξης περιοχών μαζικής οικιστικής ανάπτυξης.
Η ιδιαιτερότητα της Γερμανίας είναι ότι το μεγαλύτερο μέρος του ταμείου σε περιοχές πάνελ ανήκει σε μεγάλους ιδιοκτήτες (εταιρείες στέγασης, συνεταιρισμοί). Αυτό απλοποιεί την οργάνωση της διαδικασίας ανανέωσης του ταμείου. Αντί μιας κοινότητας ιδιοκτητών, μια οντότητα ενεργεί, κατά κανόνα, οικονομικά σταθερή. Αλλά στη Γερμανία υπάρχει μια άλλη πρακτική εκσυγχρονισμού των κτιρίων - η ανοικοδόμηση του αποθέματος κατοικιών σε ιστορικές περιοχές, όπου τα διαμερίσματα σε πολλά κτίρια ανήκουν σε ιδιώτες. Για να συνεργαστείτε με τέτοιες περιοχές, σε νομοθετικό επίπεδο, έχει δημιουργηθεί ένα σχέδιο για την εργασία με διαδικασίες ανασυγκρότησης - την περιοχή αποχέτευσης (German Sanierungsgebiet) και την υπηρεσία αποκατάστασης (German Sanierungsträger). Αυτή η εμπειρία μπορεί να είναι ενδιαφέρουσα για τη Ρωσία.
Η διατήρηση και ο εκσυγχρονισμός του εθνικού αποθέματος κατοικιών είναι ένα από τα κύρια καθήκοντα της ανάπτυξης της γερμανικής εθνικής οικονομίας. Το απόθεμα στέγασης δεν είναι μόνο ευθύνη των ιδιοκτητών, αλλά το κράτος διαδραματίζει σημαντικό ρόλο. Δημιουργεί συνθήκες στις οποίες οι ιδιοκτήτες μπορούν να αναλάβουν αποτελεσματική δράση για τη βελτίωση της τεχνικής κατάστασης των κτιρίων τους.
Η διατήρηση και ο εκσυγχρονισμός του αποθέματος στέγασης είναι ένα από τα κύρια θέματα για την ανάπτυξη εννοιών αστικής ανάπτυξης. Για τις αρχές της πόλης, αυτή η εργασία είναι συχνά πιο σημαντική από τις νέες κατασκευές, διότι οι δείκτες θέσης σε λειτουργία των αποθεμάτων κατοικιών, κατά κανόνα, δεν υπερβαίνουν ποτέ το 1% των διαμερισμάτων που υπάρχουν στην πόλη.
Η KfW, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα Ανάπτυξης της Γερμανίας, παίζει σημαντικό ρόλο στον ενεργειακό εκσυγχρονισμό των κτιρίων. Από το 1990, η τράπεζα έχει επενδύσει περίπου 68 δισεκατομμύρια ευρώ στο απόθεμα κατοικιών της Ανατολικής Γερμανίας. Αυτό επέτρεψε στους ιδιοκτήτες (εταιρείες στέγασης, συνεταιρισμούς στέγασης, ενώσεις κατοίκων) να ανακαινίσουν περισσότερο από το 65% του αποθέματος κατοικιών, το οποίο αποτελείται κυρίως από πάνελ.
Δεν είμαστε αρκετά πλούσιοι για να ζήσουμε σε στέγες χαμηλής ποιότητας
Στην ενωμένη Γερμανία, το απόθεμα σοσιαλιστικών ομάδων θεωρήθηκε «ημιτελές». Πρώτα απ 'όλα, επειδή δεν είχε ένα στρώμα μόνωσης στην πρόσοψη. Λόγω του σταθερού αντίκτυπου της καθίζησης στα εξωτερικά τοιχώματα, η τεχνική κατάσταση των υποστηρικτικών κατασκευών επιδεινώθηκε Αυτό έγινε το σκεπτικό για μια γρήγορη και μεγάλης κλίμακας αναδιοργάνωση.
Σύμφωνα με το έργο BEEN, τα κτίρια πάνελ μπορούν να μειώσουν την πρωτογενή θερμική ενέργεια κατά 40-50% (BEEN, 2007). Κατά την ανοικοδόμηση του ταμείου πάνελ στο Βερολίνο, ήταν δυνατή η επίτευξη του δείκτη των 60 kWh πρωτογενούς ενέργειας ανά τετραγωνικό. m του χώρου διαβίωσης ετησίως, που είναι περισσότερο από δύο φορές χαμηλότερος από τον μέσο όρο για το Βερολίνο (148 kWh ανά τετραγωνικό μέτρο ανά έτος).
Η Γερμανία έγινε ηγέτης στην κλίμακα της ανακαίνισης κατοικιών μεταξύ των χωρών της Ανατολικής Ευρώπης, επειδή είχε την καλύτερη αναλογία του κόστους στέγασης και υπηρεσιών κοινής ωφελείας προς το εισόδημα του πληθυσμού. Σύμφωνα με την Πρωτοβουλία Στέγασης IWO για την Ανατολική Ευρώπη, ο ρυθμός ανακαίνισης των κτιρίων κατοικιών σε σειριακή ανάπτυξη φτάνει σήμερα το 85% (IWO, 2018).
Ανακαίνιση κτιρίων στο Βερολίνο
Οι συνοικίες στα περίχωρα του Βερολίνου ήταν τα πρώτα εδάφη στην Ανατολική Γερμανία που υπέστησαν μεγάλη ανακαίνιση. Η πρωτοβουλία προήλθε από τις αρχές της πόλης: το 1992, με εντολή της Γερουσίας του Βερολίνου, αναπτύχθηκε η «Εγκυκλοπαίδεια Πάνελ Κτιρίων». Περιείχε μια λίστα πιθανών μέτρων για τον εκσυγχρονισμό όλων των σειρών κατασκευής βιομηχανικών κατοικιών στη ΛΔΓ με υπολογισμό του κόστους τους. Οι θεωρητικές συστάσεις έχουν δοκιμαστεί στην πράξη μέσω της εφαρμογής πολλών πιλοτικών έργων στο Βερολίνο. Με βάση αυτό το έργο, οι ιδιοκτήτες κτιρίων και οι εκπρόσωποι τραπεζών θα μπορούσαν εύκολα να εκτιμήσουν το κόστος του εκσυγχρονισμού.
Το 1993, η Γερουσία του Βερολίνου ξεκίνησε ένα πρόγραμμα για την υποστήριξη της ανακαίνισης και του εκσυγχρονισμού των κτιρίων. Σύμφωνα με αυτό το πρόγραμμα, οι ιδιοκτήτες έπρεπε να έχουν το 15% των κεφαλαίων τους που απαιτούνται για την αναδιοργάνωση. Τότε θα μπορούσαν να υποβάλουν αίτηση για δάνειο από την KfW Bank. Η Γερουσία του Βερολίνου παρείχε επίσης πρόσθετη υποστήριξη. Η ανακαίνιση όλων των κτιρίων πάνελ στο Ανατολικό Βερολίνο (270.000 διαμερίσματα) είχε προγραμματιστεί να ολοκληρωθεί εντός 10 ετών (Divigneau, 2010). Η μέση επένδυση για ένα διαμέρισμα ήταν 20.000 € (BENN, 2007, σελ. 85).
Η ιδιοκτησία δεν ήταν σημαντική για την απόκτηση οικονομικής στήριξης. Φυσικά, από οργανωτικής άποψης, θα ήταν ευκολότερο για τον εκσυγχρονισμό μεγάλων στεγαστικών εταιρειών και συνεταιρισμών. Αλλά και τα κτίρια στα οποία τα διαμερίσματα ανήκαν σε ιδιώτες θα μπορούσαν να συμμετάσχουν σε αυτά τα προγράμματα με ίσους όρους.
Τα μέτρα μαζικής ανακαίνισης στη Γερμανία δεν πραγματοποιήθηκαν για μεμονωμένα κτίρια, αλλά εντός του τριμήνου στο σύνολό του. Οι μεγάλοι ιδιοκτήτες υπολόγισαν την ανάγκη για επενδύσεις για κάθε τρίμηνο και ανέπτυξαν χρονοδιαγράμματα για την αναδιοργάνωση. Η κατάσταση του αποθέματος κατοικιών στην περιοχή Hellersdorf του Βερολίνου το 1989 και μετά το πρώτο κύμα εκσυγχρονισμού στα μέσα της δεκαετίας του 1990. Αυτό επέτρεψε στην κυβέρνηση του Βερολίνου να προγραμματίσει δαπάνες περιφερειακού προϋπολογισμού για το πρόγραμμα στήριξης (Divigneau, 2010).
Η σχέση κόστους-αποτελεσματικότητας των μέτρων εκσυγχρονισμού και η συνετή εφαρμογή μέτρων ενεργειακής απόδοσης ήταν τα κύρια κριτήρια για την ανάπτυξη του προγράμματος μαζικής αποκατάστασης.
Σε πολλές περιοχές, η ανακαίνιση πραγματοποιήθηκε χωρίς επανεγκατάσταση των κατοίκων. Εξαιτίας αυτού, προέκυψαν ειδικές απαιτήσεις για την οργάνωση των κατασκευών. Η βασική απαίτηση είναι η εκτέλεση εργασιών με τον μικρότερο αριθμό καταγγελιών από κατοίκους. Για αυτό, ένας ειδικός σύμβουλος εργάστηκε στο εργοτάξιο, ο οποίος μπορούσε να απαντήσει σε όλες τις ερωτήσεις σχετικά με τις κατασκευαστικές εργασίες σε πραγματικό χρόνο. Οι στεγαστικές εταιρείες προσέλκυσαν πολλές επιχειρήσεις ταυτόχρονα για να πραγματοποιήσουν το έργο. Σε όλες τις συμβάσεις υπήρχε μια προϋπόθεση: εάν μια από τις επιχειρήσεις δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της, η άλλη θα τις εκπληρώσει, αναλαμβάνοντας ένα επιπλέον ποσό εργασίας. Έτσι εγγυήθηκαν στους ενοικιαστές ότι όλη η εργασία θα ολοκληρωθεί εγκαίρως. Επιπλέον, η προτεραιότητα ήταν ο έλεγχος της ποιότητας της εργασίας - οι εκπρόσωποι του ιδιοκτήτη τεκμηρίωναν όλη την κρυφή εργασία σε καθημερινή βάση.
Ο εκσυγχρονισμός των συστημάτων θέρμανσης, αποχέτευσης και εξαερισμού σήμαινε πρόσθετη εργασία μέσα στα διαμερίσματα, ακολουθούμενη από την επισκευή μπάνιου και κουζινών. Αυτές οι εργασίες πραγματοποιήθηκαν επίσης χωρίς επανεγκατάσταση. Η εργασία σε ένα διαμέρισμα διήρκεσε μόνο 5 ημέρες χάρη στη χρήση προκατασκευασμένων κατασκευών. Οι εργασίες σε διαφορετικούς ορόφους συγχρονίστηκαν από ανυψωτικά, τα οποία επέτρεπαν στους κατοίκους να χρησιμοποιούν το μπάνιο και την κουζίνα των γειτόνων τους στη σκάλα.
Τα μέτρα ανακαίνισης μεγάλης κλίμακας κατέστησαν δυνατή τη μεταφορά του αποθέματος κατοικιών στις σύγχρονες τεχνικές απαιτήσεις και τη μείωση του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας κατά περισσότερο από το μισό. Επί του παρόντος, η ανακαίνιση κτιρίων δεν πραγματοποιείται σε τέτοιο όγκο. Οι ιδιοκτήτες εργάζονται βάσει μακροπρόθεσμων προγραμμάτων εκσυγχρονισμού 30 ετών και υπολογίζεται προσεκτικά η οικονομική επίδραση κάθε εκδήλωσης.
Ποιοι τύποι κτιρίων είναι πιο αποτελεσματικοί στον εξοπλισμό
Η γερμανική εμπειρία αποκατάστασης δείχνει ότι από οικονομική άποψη, είναι πιο αποτελεσματική η ανακατασκευή πενταόροφων κτιρίων, υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχει ανάγκη κατασκευής ανελκυστήρων. Δεδομένου ότι οι ανελκυστήρες είναι απαραίτητοι για άτομα με περιορισμένη κινητικότητα, η οικονομική υποστήριξη για την κατασκευή τους μπορεί να ληφθεί επιπλέον μέσω των κεφαλαίων ειδικών προγραμμάτων. Είναι πολύ πιο δύσκολο να ανακαινίσουμε κτίρια άνω των 10 ορόφων γιατί είναι ακριβό και τεχνικά δύσκολο. Ωστόσο, η Γερμανία έχει εμπειρία στον ενεργειακό εκσυγχρονισμό πολυκατοικιών. Συχνά σε τέτοια έργα, εκτελούνται μόνο ορισμένοι τύποι εργασίας που είναι επωφελείς για τους κατοίκους και είναι οικονομικά αποδοτικοί.
Τα περισσότερα από τα κτίρια έχουν εκσυγχρονιστεί, διατηρώντας παράλληλα τις υπάρχουσες διατάξεις διαμερισμάτων και τον αριθμό των ορόφων. Μεμονωμένα έργα με αλλαγές στα σχέδια διαμερισμάτων, αποσυναρμολόγηση των ανώτερων ορόφων πραγματοποιήθηκαν σε βάρος των ιδιοκτητών ή σε βάρος του προγράμματος "City Reconstruction East". Αλλά αυτές ήταν μεμονωμένες περιπτώσεις. Τα πιλοτικά έργα έχουν δείξει ότι είναι ευκολότερο να κατεδαφιστεί ένα κτίριο εντελώς και να οικοδομηθεί ένα νέο, μικρότερο και σύμφωνα με τα σύγχρονα πρότυπα.
Τα έργα με υπερκατασκευές δαπέδων είναι πιο δύσκολα από τον απλό εκσυγχρονισμό, επειδή είναι απαραίτητο να ενισχυθούν οι κατασκευές και να ενημερωθούν οι μηχανικές υποδομές στο κτίριο. Εφαρμόζονται σε περιοχές όπου υπάρχει μεγάλη ζήτηση για στέγαση, και περιοχές στα περίχωρα των πόλεων συχνά δεν είναι τέτοιες. Ωστόσο, οι λύσεις με υπερκατασκευή και παραρτήματα μπορούν να είναι ενδιαφέρουσες όταν είναι απαραίτητο να παρέχεται στους ανώτερους ορόφους ενός κτηρίου πρόσβαση ανελκυστήρα με το χαμηλότερο κόστος. Πρώτον, ο άξονας του ανελκυστήρα τοποθετείται στο προσαρτημένο τμήμα του κτηρίου. Στη συνέχεια, το ίδιο το κτίριο είναι χτισμένο και η πρόσβαση στα διαμερίσματα στους επάνω ορόφους παρέχεται μέσω διαδρόμων μεταξύ των παλαιών και νέων τμημάτων των κτιρίων.
Τι συμβαίνει στον τομέα του εκσυγχρονισμού των κατοικιών σήμερα
Στις αρχές του 21ου αιώνα, η Γερμανία άρχισε να αναπτύσσει ενεργά μια «πράσινη» οικονομία. Η ενεργειακή απόδοση στον οικιακό τομέα έχει μεγάλη σημασία. Από το 2002, ο «Κανονισμός για την Εξοικονόμηση Ενέργειας - EnEV» τέθηκε σε ισχύ σε νομοθετικό επίπεδο. Σύμφωνα με την § 9 αυτής της διάταξης, οι ιδιοκτήτες έχουν την υποχρέωση να εφαρμόζουν μέτρα για τον εκσυγχρονισμό των συστημάτων θέρμανσης κατά την ανακατασκευή του κτιρίου (μείωση της κατανάλωσης ενέργειας σε τουλάχιστον 100 kWh πρωτογενούς ενέργειας ανά τετραγωνικό M εμβαδού διαμερίσματος ανά έτος) (BENN, 2007).
Εκτός από την παράμετρο "κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας", ένας σημαντικός ρόλος στον "Κανονισμό εξοικονόμησης ενέργειας" διαδραματίζεται από τον "συντελεστή μετάδοσης απώλειας θερμότητας". Αντικατοπτρίζει τη μέση απώλεια θερμότητας σε ολόκληρο το φάκελο του κτιρίου. Ο νόμος ορίζει τις μέγιστες επιτρεπόμενες τιμές για αυτές τις παραμέτρους. Ωστόσο, η KfW έχει αναπτύξει αρκετές επιλογές υποστήριξης για την τόνωση υψηλότερων ποσοστών ενεργειακής απόδοσης (για κτίρια με ρυθμό κατανάλωσης μικρότερο από 100, 85, 70, 55 kWh πρωτογενούς ενέργειας ανά τετραγωνικό μέτρο περιοχής διαμερίσματος ανά έτος) Όσο καλύτερος είναι ο δείκτης ενεργειακής απόδοσης, τόσο μεγαλύτερο είναι το ποσό μιας πιθανής επιδότησης για αποπληρωμή δανείου (IWO, 2018).
Τι συμβαίνει σε άλλες χώρες
Ο στόχος της βελτίωσης της ενεργειακής απόδοσης στη στέγαση διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στην πολιτική της Ευρωπαϊκής Ένωσης. 2005 έως 2007 υλοποιήθηκε το διαπεριφερειακό έργο «Δίκτυο εξοικονόμησης ενέργειας της Βαλτικής στο απόθεμα κατοικιών» (BENN). Στόχος του ήταν να αναπτύξει στρατηγικές και εργαλεία για ενεργειακά αποδοτικά κτίρια εξοπλισμού στις χώρες της Βαλτικής (Λιθουανία, Λετονία, Εσθονία και Πολωνία). Έτσι, στην Εσθονία και τη Λιθουανία το ποσοστό των ιδιωτών είναι πολύ υψηλό (96% και 97%). Η ιδιωτικοποίηση των κατοικιών μετά την κατάρρευση της Σοβιετικής Ένωσης ήταν πρακτικά δωρεάν (η τιμή θα μπορούσε να πληρωθεί με πιστοποιητικά ιδιωτικοποίησης / κουπόνια). Όλα αυτά μοιάζουν πολύ με την κατάσταση στη Ρωσία (BEEN, 2007).
Το έργο αναζητούσε μια απάντηση στο ερώτημα αν είναι δυνατόν σε αυτές τις χώρες να επαναλάβουν την εμπειρία μαζικής ανακαίνισης κτιρίων, όπως συνέβη στην Ανατολική Γερμανία. Οι εμπειρογνώμονες ανέλυσαν τη νομοθεσία, συνέκριναν την κατάσταση στην οικονομία και στις υπηρεσίες στέγασης και κοινότητας στις χώρες της Βαλτικής, την Πολωνία και τη Γερμανία. Εκτίμησαν επίσης το κόστος της αναδιοργάνωσης και υπολόγισαν τις οικονομικές δυνατότητες των ιδιοκτητών να πληρώσουν για αυτό. Λόγω του υψηλού κόστους των δανείων και του χαμηλού εισοδήματος του πληθυσμού στις χώρες της Βαλτικής από το 2007 (έτος έναρξης του έργου BEEN), δεν ήταν ακόμη δυνατή η εφαρμογή προγραμμάτων αποκατάστασης μεγάλης κλίμακας. Μόνο οι πλούσιοι ιδιοκτήτες μπορούσαν να αναβαθμίσουν το σπίτι τους. Αλλά μετά την ελεύθερη ιδιωτικοποίηση, η σύνθεση των κατοίκων του σπιτιού, κατά κανόνα, αναμίχθηκε.
Ως αποτέλεσμα του έργου, έγινε μια σύσταση ότι η μαζική αναδιοργάνωση μπορεί να χρηματοδοτηθεί με μακροπρόθεσμα φτηνά δάνεια, τα οποία παρέχονται σε βάρος των χαμηλών επιτοκίων στις κρατικές τράπεζες. Το ποσοστό μπορεί να μειωθεί περαιτέρω μέσω επιδοτήσεων του προϋπολογισμού. Το διαμέρισμα εγγυάται την αποπληρωμή του δανείου - διαφορετικά η τράπεζα θα το πάρει. Ωστόσο, είναι επιτακτική ανάγκη να αναπτυχθούν εργαλεία για την υποστήριξη οικογενειών χαμηλού εισοδήματος. Σημαντική προϋπόθεση είναι η ανάγκη για ολοκληρωμένη αναδιοργάνωση. Οι δραστηριότητες βήμα προς βήμα ή οι αυθόρμητοι συνδυασμοί τους δεν πρέπει να αποτελούν αντικείμενο υποστήριξης.
Ένας εναλλακτικός μηχανισμός χρηματοδότησης είναι η «σύμβαση». Σε αυτήν την περίπτωση, ο επενδυτής (για παράδειγμα, μια κατασκευαστική εταιρεία) προσφέρει στους ιδιοκτήτες σπιτιού να εφαρμόσουν ολόκληρο το πακέτο των προβλεπόμενων μέτρων εξοικονόμησης ενέργειας με δικά τους έξοδα. Σε αυτήν την περίπτωση, η κοινότητα των ιδιοκτητών δεν χρειάζεται να ανησυχεί για την εύρεση χρηματοδότησης, παρέχοντας εγγύηση αποπληρωμής δανείου. Ο επενδυτής απαιτεί μόνο την υπογραφή συμφωνίας με την οποία οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων αναλαμβάνουν να πληρώνουν ένα συγκεκριμένο ποσό κάθε μήνα για την εργασία που εκτελείται (για παράδειγμα, 15 ευρώ ανά διαμέρισμα ανά μήνα για 20 χρόνια).
Σύμφωνα με τον Thomas Janicki, Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της Πρωτοβουλίας Στέγασης στην Ανατολική Ευρώπη στο Βερολίνο: μηχανισμοί για τη μετέπειτα διαχείρισή του ». Το κύριο πρόβλημα τώρα είναι ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού που έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν για ενεργειακά αποδοτικές αναβαθμίσεις στα σπίτια τους εξαρτώνται από τη συγκατάθεση των ακάλυπτων ιδιοκτητών σπιτιού που δεν μπορούν να πληρώσουν για τα έξοδα ανακαίνισης ακόμα κι αν το ήθελαν (Yanitski, 2011).
Εσθονία
Στην Εσθονία, το 96% των κτιρίων ανήκουν σε ιδιώτες. Περίπου το 60% των κατοίκων ζουν σε πολυκατοικίες που χτίστηκαν μεταξύ 1961 και 1990.
Η διαδικασία εκσυγχρονισμού κτιρίων στην Εσθονία ξεκίνησε τη δεκαετία του 2000. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ενδιαφέρθηκαν να εκδώσουν δάνεια και οι πιο ενεργές και διαλυτές ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού θα μπορούσαν να τα πάρουν. Ο χρηματοπιστωτικός οργανισμός KredEx, που ιδρύθηκε το 2001, παρείχε εγγυήσεις σε ενώσεις ιδιοκτητών για τη λήψη δανείων από ιδιωτικές τράπεζες (Leetmaa, 2018).
Το 2009, το KredEx Revolving Fund δημιουργήθηκε σε συνεργασία με το Ευρωπαϊκό Ταμείο Περιφερειακής Ανάπτυξης, ένα ταμείο για την προώθηση ενεργειακά αποδοτικών κατασκευών. Χάρη στη δημιουργία αυτού του ταμείου, εμφανίστηκε ένα πιο κατάλληλο σύστημα στήριξης στην Εσθονία, βασισμένο σε συνδυασμό δανείων, εγγυήσεων δανείων και επιχορηγήσεων. Κάθε σπίτι όπου, μετά την ανοικοδόμηση, η κατανάλωση ενέργειας μειώνεται κατά 20-30% μπορεί να υποβάλει αίτηση χρηματοδότησης. Το KredEx παρέχει 20ετή δάνεια με μέσο επιτόκιο 4%. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να παρέχουν το 15% των χρημάτων (μπορεί να είναι τα δικά τους κεφάλαια ή δάνεια από άλλες τράπεζες).
Ο σύλλογος ιδιοκτητών μπορεί επίσης να υποβάλει αίτηση για επιχορήγηση από το KredEx στο ποσό του 15 έως 35% του κόστους των εργασιών εκσυγχρονισμού, ανάλογα με την επίτευξη ορισμένων προτύπων ενεργειακής απόδοσης και τη χρήση ειδικών τεχνολογικών λύσεων (για παράδειγμα, ανάκτηση θερμότητας Σύστημα). Κατά την περίοδο από το 2010 έως το 2014, εκσυγχρονίστηκαν 663 κτίρια (1,9 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα) με την υποστήριξη του KredEx (Kurnitski, 2018). Από το 2015, οι απαιτήσεις για τον εξαερισμό των κτιρίων έχουν προσαρμοστεί ώστε να λαμβάνουν επιχορηγήσεις. Τα έργα ανακαίνισης άλλων 400 κτιρίων χρηματοδοτήθηκαν από το 2015 έως το 2019.
Στα σπίτια της τελευταίας σειράς, υψηλής ποιότητας πάνελ τριών στρωμάτων χρησιμοποιήθηκαν, τα οποία δεν απαιτούσαν πρόσθετη μόνωση. Επομένως, τα ολοκληρωμένα μέτρα ανακαίνισης δεν περιλάμβαναν έναν οπτικό μετασχηματισμό της πρόσοψης, έτσι ώστε να μην σπαταλήσουμε χρήματα σε μια καθαρά αισθητική λύση.
Λιθουανία
Στη Λιθουανία, το 97% των κτιρίων ανήκουν σε ιδιώτες.
Το πρόγραμμα για τον εκσυγχρονισμό των πολυκατοικιών στη Λιθουανία υπάρχει από το 2005. Περιλαμβάνει χρηματοδότηση της ενεργειακής αποκατάστασης του κτιρίου μέσω δανείου χαμηλού επιτοκίου (δάνειο για 20 χρόνια, σταθερό 3% για τα πρώτα 5 χρόνια). Οι πληρωμές αποπληρωμής δανείου είναι σχεδόν ίσες με τη μείωση των λογαριασμών κοινής ωφέλειας μετά τον εκσυγχρονισμό (κυρίως για θέρμανση). Έτσι, το πρόγραμμα επιδιώκει να διασφαλίσει ότι οι κάτοικοι δεν θα έχουν επιπλέον οικονομική επιβάρυνση.
Το πρόγραμμα προβλέπει επίσης μια σειρά επιδοτήσεων προϋπολογισμού για την κάλυψη των δαπανών διαχείρισης έργου, ανάπτυξης τεκμηρίωσης έργου και ποιοτικού ελέγχου των κατασκευαστικών εργασιών. Από το 2012, υπάρχει ένα σύστημα ενίσχυσης για επενδύσεις σε κατασκευές κτιρίων (30% του κόστους για όλους, 100% για οικογένειες χαμηλού εισοδήματος). Μπορεί να χρησιμοποιηθεί από ενώσεις ιδιοκτητών που σχεδιάζουν να πραγματοποιήσουν σημαντική ανακαίνιση του κτηρίου.
Από το 2013, ένα δεύτερο μοντέλο έχει εμφανιστεί στο πρόγραμμα, το οποίο περιλαμβάνει την ενεργό συμμετοχή των δήμων. Η Πόλη διορίζει έναν διαχειριστή έργου και προετοιμάζει επίσης ένα επενδυτικό έργο για τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Αφού συμφωνήσει για το σχέδιο εκσυγχρονισμού του κτηρίου από τους ιδιοκτήτες, ο διαχειριστής παίρνει δανεισμένα κεφάλαια, οργανώνει διαδικασίες υποβολής προσφορών, είναι υπεύθυνος για την εφαρμογή όλων των μέτρων και της οικονομικής διαχείρισης. Το 80% των έργων του προγράμματος διαχειρίζεται διαχειριστές που διορίζονται από τον δήμο (Smaidžiūnas, 2018). Εάν οι ιδιοκτήτες με χαμηλά εισοδήματα δεν συμφωνούν με τον εκσυγχρονισμό, στερούνται επιδοτήσεων για να πληρώσουν για πόρους κοινής ωφέλειας.
Οι αλλαγές που έγιναν έχουν αυξήσει την ελκυστικότητα του προγράμματος - από το τέλος του 2019, ανακατασκευάστηκαν 2.176 εγκαταστάσεις. Άλλα 421 σπίτια βρίσκονται στη διαδικασία εκσυγχρονισμού.
Το πρόγραμμα διαχειρίζεται ο Οργανισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κατοικιών (BETA). Οι αρμοδιότητές τους περιλαμβάνουν την έγκριση έργων για τον εκσυγχρονισμό των κτιρίων που συμμετέχουν στο πρόγραμμα, καθώς και την παρακολούθηση της διαδικασίας υλοποίησης σε όλα τα στάδια. Από το 2015, η BETA, με την υποστήριξη της Πρωτοβουλίας Στέγασης της Ανατολικής Ευρώπης (IWO), υλοποιεί το έργο «Ενεργειακή αποδοτική ανακαίνιση αστικών περιοχών στη Λιθουανία» με στόχο την εύρεση ενός μοντέλου για την ολοκληρωμένη ανακαίνιση κατοικιών και γειτονιών. Υλοποιούν επίσης ένα πρόγραμμα κατάρτισης για δημοτικούς υπαλλήλους στον τομέα του ολοκληρωμένου ενεργειακά αποδοτικού εκσυγχρονισμού των οικιστικών περιοχών.
Λετονία
Στη Λετονία, το μερίδιο των ιδιωτών είναι 85%. Περίπου το 95% των κτιρίων που χτίστηκαν μεταξύ 1941 και 1992 απαιτούν εκτεταμένη ανακαίνιση λόγω της χαμηλής ενεργειακής απόδοσης και της έλλειψης απαραίτητων μέτρων συντήρησης σε προηγούμενες περιόδους (Jörling, 2018, σ. 1).
Το 2009, η κυβέρνηση της Λετονίας, από κοινού με το Ευρωπαϊκό Ταμείο Περιφερειακής Ανάπτυξης, ξεκίνησε το πρόγραμμα «Βελτίωση θερμομόνωσης πολυκατοικιών» κατοικιών.
Από το 2015, η ALTUM λειτουργεί στη Λετονία - ένα κρατικό ίδρυμα χρηματοοικονομικής ανάπτυξης, που δημιουργήθηκε με την υποστήριξη του Υπουργείου Οικονομίας και του Υπουργείου Οικονομικών. Η ALTUM εφαρμόζει ένα πρόγραμμα για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των πολυκατοικιών πολυκατοικιών. Οι ιδιοκτήτες παρέχουν στην ALTUM τεχνική τεκμηρίωση για τον εκσυγχρονισμό και η ALTUM παρέχει εγγυήσεις στις τράπεζες για την έκδοση μακροπρόθεσμου (έως και 20 ετών) δανείου σε ένωση ιδιοκτητών. Το 2016, ιδρύθηκε η Λετονική Διευκόλυνση Ενεργειακής Απόδοσης της Βαλτικής (LABEEF) για να βοηθήσει τις εταιρείες που εφαρμόζουν ανακαίνιση ενεργειακής απόδοσης βάσει συμβάσεων ενεργειακών υπηρεσιών (Jörling, 2018).
Από το 2018, έχουν ολοκληρωθεί περίπου 740 έργα εκσυγχρονισμού κτιρίων (σύνολο στη Λετονία - 53 χιλιάδες πολυκατοικίες) (Blumberga, 2018).
Βασικά στοιχεία από την εμπειρία των χωρών της Βαλτικής
Τα αποτελέσματα των χωρών της Βαλτικής έδειξαν ότι είναι δυνατός ο εκσυγχρονισμός του ταμείου, όπου όλα τα διαμερίσματα είναι ιδιωτικά. Ωστόσο, αυτό απαιτεί προϋποθέσεις υπό τις οποίες οι ιδιοκτήτες μπορούν να ενεργούν πιο αποτελεσματικά. Ένα σύντομο χρονικό διάστημα δεν μπορεί να δημιουργηθεί ένα σύστημα εργασίας για την υποστήριξη του εκσυγχρονισμού των κτιρίων. Ο τρόπος με τον οποίο οι ενώσεις ιδιοκτητών ανταποκρίνονται στο πρόγραμμα πρέπει να παρακολουθείται και πρέπει να βελτιωθούν οι μηχανισμοί χρηματοδότησης. Αυτή είναι ακριβώς η διαδικασία που λαμβάνει χώρα στις χώρες της Βαλτικής τις τελευταίες δύο δεκαετίες.
Η εμπειρία αυτών των χωρών δείχνει ότι το πρόγραμμα εκσυγχρονισμού της ενέργειας είναι επωφελές για το κράτος από οικονομική άποψη, καθώς εμφανίζονται νέες εταιρείες, αυξάνονται οι θέσεις εργασίας και οι πληρωμές φόρων στον προϋπολογισμό.
Ένα από τα προβλήματα που επισημάνθηκαν στις ερευνητικές εκθέσεις σχετικά με τις προοπτικές αποκατάστασης στις χώρες της Βαλτικής είναι ο μικρός αριθμός κτιρίων κατοικιών και μικρότερος πληθυσμός από ό, τι στην Ανατολική Γερμανία. Αυτό εμποδίζει τη δυνατότητα δημιουργίας σταθερών και ανεξάρτητων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και επίτευξη υψηλών ποσοστών εκσυγχρονισμού. Στη Γερμανία, αρχικά, ένα σημαντικό ποσό κεφαλαίων θα μπορούσε να επενδυθεί στο πρόγραμμα εκσυγχρονισμού, επειδή υπήρχαν πολλοί που ήθελαν να υλοποιήσουν έργα. Τα επόμενα έργα χρηματοδοτήθηκαν με κεφάλαια που ελήφθησαν ως αποπληρωμή δανείου (Jörling, 2018). Από αυτήν την άποψη, η Ρωσία είναι πιο υποσχόμενη για μαζική αναδιοργάνωση.
Για τις χώρες της ΕΕ, το κίνητρο για εκσυγχρονισμό των κτιρίων είναι η βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης της οικονομίας, η μείωση της εξάρτησης από τις εξαγωγές ενέργειας και τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις. Στη Ρωσία, αυτά τα θέματα δεν περιλαμβάνονται στην ημερήσια διάταξη. Αλλά η ποιότητα των οικιστικών κτιρίων της σοβιετικής περιόδου επιδεινώνεται συνεχώς. Σύμφωνα με έρευνες για το απόθεμα κατοικιών στην πόλη Ufa, η περίοδος λειτουργίας χωρίς προβλήματα για το 60-70% των κτιρίων πάνελ είναι μόνο 15 χρόνια (Samofeev, 2018). Στη συνέχεια, ενδέχεται να υπάρχει κίνδυνος κατάρρευσης μέρους των τοιχωμάτων, τα οποία είναι οι υποστηρικτικές κατασκευές των κτιρίων. Για τη διατήρησή τους, είναι απαραίτητο να ληφθούν ολοκληρωμένα μέτρα αναδιοργάνωσης. Η θερμική μόνωση των προσόψεων θα σταματήσει τη διαδικασία ετήσιας κατάψυξης και απόψυξης των κατασκευών τοίχων, λόγω της οποίας η κατάστασή τους επιδεινώνεται. Στη Ρωσία σήμερα, απαιτείται ένα μεγάλης κλίμακας πρόγραμμα ανακαίνισης πολυκατοικιών με εργαλεία χρηματοοικονομικής στήριξης.
Η ανάγκη για έναν επαγγελματία διευθυντή να οργανώσει την αναδιοργάνωση
Οι ειδικοί της IWO επισημαίνουν ότι οι κοινότητες ιδιωτικής ιδιοκτησίας στις μετα-σοσιαλιστικές χώρες είναι συχνά ανίκανες όταν πρόκειται για ενεργειακή μετασκευή κτιρίων. Η αναδιοργάνωση είναι μια πολύπλοκη διαδικασία με πολλούς κινδύνους για τους ιδιοκτήτες. Τα πρώτα στάδια απαιτούν ήδη οικονομικό κόστος. Αλλά ταυτόχρονα, δεν είναι ακόμη σαφές εάν θα είναι δυνατό να επιτευχθεί ένα αποτέλεσμα. Ένα λάθος σε οποιοδήποτε από τα στάδια (ιδέα, σχέδιο, κατασκευή) μπορεί να οδηγήσει στο γεγονός ότι οι στόχοι της αποκατάστασης δεν θα επιτευχθούν.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο το ζήτημα της ανακαίνισης κτιρίων δεν είναι μόνο θέμα χρηματοδότησης. Η κοινότητα κατόχων χρειάζεται οργανωτική υποστήριξη.
Η οργάνωση της ανακαίνισης του κτηρίου περιλαμβάνει τα ακόλουθα στάδια (Smaidžiūnas, 2018):
• προετοιμασία της έννοιας της ανακαίνισης κτιρίων.
• διοργάνωση γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών και λήψη απόφασης για την αναδιοργάνωση.
• διεξαγωγή διαγωνισμού για την ανάπτυξη τεκμηρίωσης έργου ·
• υποστήριξη της διαδικασίας προετοιμασίας της τεκμηρίωσης του έργου.
• διεξαγωγή διαγωνισμού για κατασκευαστικές εργασίες ·
• χρηματοδότηση εργασιών (λήψη δανείου, αίτηση επιχορηγήσεων) ·
• έλεγχος και αποδοχή κατασκευαστικών έργων.
Για παράδειγμα, όπως περιγράφεται παραπάνω, ο αριθμός των συμμετεχόντων σπιτιών στο πρόγραμμα αυξήθηκε στη Λιθουανία αφού άρχισαν να διορίζουν εξωτερικό διευθυντή (Smaidžiūnas, 2018). Ένας άλλος σημαντικός μηχανισμός ήταν η ικανότητα κάλυψης του κόστους της διαχείρισης έργων μέσω επιχορηγήσεων.
Γραφεία ανακαίνισης για κατοικημένες περιοχές στη Γερμανία
Η διαδικασία ανακαίνισης γίνεται πιο περίπλοκη όταν δεν αφορά μόνο ένα κτίριο, αλλά και σε πολλά τετράγωνα ή στην περιοχή μιας κατοικημένης περιοχής στο σύνολό της. Σε αυτήν την περίπτωση, είναι απαραίτητο να συγχρονίσετε τα συμφέροντα ενός μεγάλου αριθμού συμμετεχόντων, καθώς και να δημιουργήσετε πολλές παράλληλες διαδικασίες.
Στη Γερμανία, υπάρχει ένα εργαλείο «περιοχής αναδιοργάνωσης» για την επίλυση αυτών των προβλημάτων. Οι κανόνες του κατοχυρώνονται στον κώδικα δόμησης. Η απόφαση για την εκχώρηση αυτής της κατάστασης στην περιοχή λαμβάνεται από την διοίκηση της πόλης. Στη συνέχεια, η πόλη προσλαμβάνει μια ανεξάρτητη εταιρεία - τον "οργανισμό αναδιοργάνωσης". Τα καθήκοντά του περιλαμβάνουν συντονισμό σχεδίων για τον εκσυγχρονισμό κτιρίων και χώρων. Είναι ευκολότερο για τους ιδιοκτήτες που συμμετέχουν στη διαδικασία εκσυγχρονισμού βάσει του αναπτυγμένου σχεδίου να συμφωνήσουν στο έργο και να λάβουν προτιμησιακά δάνεια και επιδοτήσεις.
Τα γραφεία ανακαίνισης δεν πρέπει να συνδέονται με κατασκευαστικές εταιρείες που λειτουργούν στην τοποθεσία. Αυτή είναι μια σημαντική προϋπόθεση που κατοχυρώνεται στη νομοθεσία. Εγγυάται ότι κατά την υλοποίηση του έργου τα συμφέροντα των κατοίκων θα υπερισχύουν των συμφερόντων των οικοδόμων.
Το "Sanitasi Agency" (Γερμανικά: Sanierungsträger) εκτελεί τις ακόλουθες λειτουργίες:
• αναπτύσσει ένα γενικό σχέδιο μετασχηματισμού για την «περιοχή αποχέτευσης» (Γερμανικά: Sanierungsgebiete).
• διοργανώνει δημόσιες συζητήσεις και συμφωνεί για το σχέδιο με όλους τους ενδιαφερόμενους.
• συντονίζει ιδιωτικές και δημόσιες επενδύσεις ·
• είναι υπεύθυνο για την υλοποίηση δραστηριοτήτων που χρηματοδοτούνται από τον προϋπολογισμό.
• εμπλέκει τους ιδιοκτήτες στην υλοποίηση του έργου.
• Βοηθά τις κοινότητες ιδιοκτητών να κανονίσουν την κατασκευή μετασκευών, όπως απαιτείται (με επιπλέον κόστος).
Η εισαγωγή νέων τύπων ακινήτων με την τεχνική ανανέωση του ταμείου
Η επικράτηση της ιδιωτικής ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες αποτελεί πρόκληση για τη διατήρηση της τεχνικής κατάστασης του αποθέματος κατοικιών μακροπρόθεσμα. Οι κοινότητες ιδιοκτησίας που ήταν επιτυχημένες σε ένα συγκεκριμένο στάδιο, 10 χρόνια από τώρα, όταν απαιτούνται τα επόμενα βήματα, μπορεί να μην είναι τόσο αποτελεσματικές. Η κοινωνική ετερογένεια γίνεται ένα άλλο εμπόδιο στην κοινή δράση. Το πρόβλημα είναι ότι «οι ιδιοκτήτες που είναι πρόθυμοι και ικανοί να πληρώσουν για τον εκσυγχρονισμό των σπιτιών τους εξαρτώνται νομικά από τη συγκατάθεση των ιδιοκτητών χαμηλού εισοδήματος» (BENN, 2007). Αυτό επηρεάζει αρνητικά την οικονομική ανάπτυξη της χώρας στο σύνολό της.
Επομένως, είναι απαραίτητο να σκεφτούμε πώς να εισαγάγουμε εναλλακτικές μορφές ιδιοκτησίας σε τομείς μαζικής ανάπτυξης κατοικιών: συνεταιρισμοί και εταιρείες στέγασης, οι οποίες μπορούν να λειτουργούν πιο αποτελεσματικά μακροπρόθεσμα.
Στη Γερμανία τη δεκαετία του '90. το κίνητρο για τη δημιουργία νέων στεγαστικών συνεταιρισμών σε τομείς μαζικής ανάπτυξης κατοικιών ήταν ότι θα μπορούσαν να βασίζονται σε πρόσθετη χρηματοδότηση για τον εκσυγχρονισμό του ταμείου. Ένα παρόμοιο σενάριο μπορεί να πραγματοποιηθεί στη Ρωσία.
Η μεταφορά μέρους του αποθέματος κατοικιών στην ιδιοκτησία εταιρειών στέγασης μπορεί να συμβεί σε μια στιγμή που η τεχνική κατάσταση των κτιρίων στην περιοχή φτάνει την ελάχιστη επιτρεπόμενη τιμή και οι ιδιοκτήτες δεν είναι έτοιμοι να κάνουν τίποτα για να το διατηρήσουν. Στη συνέχεια, κατά τη διαδικασία ανανέωσης του ταμείου, ο τύπος του ακινήτου μπορεί να αλλάξει - ορισμένοι από τους ιδιοκτήτες μπορεί να γίνουν μισθωτές και η αποκατάσταση της τεχνικής κατάστασης θα πραγματοποιηθεί σε βάρος της εταιρείας στέγασης.
Φυσικά, αυτά είναι μόνο υποθετικά σενάρια. Πρέπει όμως να ληφθούν υπόψη. Η εφαρμογή αυτών των μηχανισμών απαιτεί προσεκτική ανάλυση, προσαρμογή των νομικών συνθηκών. Επιπλέον, απαιτείται προσαρμογή της στεγαστικής πολιτικής της χώρας στο σύνολό της. Εάν μιλάμε για τη Ρωσία, τότε πρώτα απ 'όλα, η δωρεάν ιδιωτικοποίηση πρέπει να σταματήσει και να δοθεί περισσότερη προσοχή στη διατήρηση του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών.
